山東省菏澤市建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估今日新訊

日常的土地評(píng)估業(yè)務(wù)以出讓、劃撥轉(zhuǎn)出讓、di押、土地使用權(quán)價(jià)值分析等評(píng)估目的為主，用地性質(zhì)主要為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。而集體建設(shè)用地使用權(quán)的評(píng)估業(yè)務(wù)較少，一是因?yàn)榧w建設(shè)用地使用權(quán)禁止流轉(zhuǎn)，無(wú)評(píng)估市場(chǎng)生長(zhǎng)的土壤，因此少有人花錢(qián)來(lái)評(píng)估集體建設(shè)用地使用權(quán)值多少錢(qián)；二是因?yàn)楫?dāng)前評(píng)估行。業(yè)內(nèi)對(duì)集體土地評(píng)估缺少統(tǒng)一的、權(quán)威的指導(dǎo)思想，在技術(shù)上、理論上較難操作。

而縱觀當(dāng)前我國(guó)的土地所有制，分為兩類(lèi)，一是城市土地，歸國(guó)家所有；二是農(nóng)村土地，歸農(nóng)民集體所有。國(guó)家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和處分權(quán)；而集體所有的土地，其土地使用權(quán)享有占有、使用、收益和受限制的處分權(quán)。具體表現(xiàn)為，國(guó)有土地使用權(quán)可自由公開(kāi)交易，但集體土地卻只能限于耕種或村莊內(nèi)公共建設(shè)，不能di押和買(mǎi)賣(mài)。

暫且不論集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的具體操作方式，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的使用表現(xiàn)形式做一點(diǎn)討論。

集體建設(shè)用地使用權(quán)使用的表現(xiàn)形式，除農(nóng)村公共設(shè)施，一般為宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，現(xiàn)實(shí)工作中還有一類(lèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)，就是農(nóng)民三產(chǎn)用地。

一、宅基地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估

宅基地使用權(quán)，是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒(méi)有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。

（一）成本逼近法，其評(píng)估思路為假定用地為生地(農(nóng)用地或是未利用地)，通過(guò)層層開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的投入，最終形成可利用地塊所付出的直接費(fèi)用，包括農(nóng)用地取得費(fèi)(征地費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、青苗費(fèi))，對(duì)集體建設(shè)用地，此部分價(jià)值的測(cè)算可理解為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后耕種該宗地的損失，還得考慮相關(guān)稅費(fèi)、土地增值收益等等，根據(jù)用途特性，通過(guò)相關(guān)因素修正最終得出宗地使用權(quán)價(jià)值。

（二）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。在制定了基準(zhǔn)地價(jià)的城區(qū)周邊，可參考相近區(qū)片的基準(zhǔn)地價(jià)采用基準(zhǔn)、地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。

（三）剩余法。采用剩余法的評(píng)估思路，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的價(jià)值的測(cè)算，可借鑒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中價(jià)值定位中的成本加成法確定，或是根據(jù)周邊住宅出租的客觀租金還原測(cè)算，通過(guò)剔除相關(guān)費(fèi)用，剝離得到宗地的價(jià)值。

二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，是經(jīng)審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投，資或其他方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。

對(duì)比國(guó)有工業(yè)用地劃撥土地使用權(quán)的特性分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，這兩種用地性質(zhì)的內(nèi)涵較為相似，其評(píng)估理論與方法與前點(diǎn)宅基地使用權(quán)的評(píng)估相近，可按上述的方法進(jìn)行評(píng)估。

三、農(nóng)民三產(chǎn)用地使用權(quán)評(píng)估

集體三產(chǎn)用地，一般是指政府在征用農(nóng)民集體土地后，安置給農(nóng)民集體的第三產(chǎn)業(yè)用地，通常指除農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)以外的其他各業(yè)用地，具體如商業(yè)(農(nóng)貿(mào)市場(chǎng))、辦公樓、公寓等。

若此類(lèi)用地不考慮權(quán)屬性質(zhì)的因素，土地的開(kāi)發(fā)利用經(jīng)濟(jì)效益也相當(dāng)明顯（如用于出租），因此對(duì)其評(píng)估的理論與方法，筆者較為贊同第一種觀點(diǎn)，即此類(lèi)用地不用于zhuan讓，僅按開(kāi)發(fā)建設(shè)后以出租的方式利用。

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